房地产市场调控和基础制度建设
房地产市场调控和基础制度建设2008-07-11 09:14:16
房地产业既是国民经济的支柱产业，也是关乎民生的基础产业，是国计民生的重
要范畴。在当前复杂的国内外经济形势和房地产市场频繁波动的大背景下，特别需要
加强房地产市场调控和房地产基础制度建设。我结合重庆房地产发展情况，谈几点看
法。
政府调控房地产市场应把握好“四个度”
加强房地产市场调控，促进其健康稳定发展，是地方政府的重要职责。在具体实
践中，我们形成了四个行之有效的工作原则，即把握好“四个度”。
第一，调控房地产开发节奏，应以房地产投资不超过该城市固定资产投资总额的
２５％为度。房地产开发是城市建设的重要载体。目前，我国正处于城市化的发育、
成长阶段，大规模的房地产开发是城市发展的必经之路。但对于一个城市而言，不管
成长得多么快、发展得多么迅猛，每年的房地产投资都不应超过其固定资产投资总额
的２５％。把握好这个“度”，房地产市场就能持续稳定发展；如果超过这个“度”，
房地产市场就很可能出现“泡沫”。这个原则，在经济学上是可以用数学模型加以论
证的。重庆从２００２年以来始终坚持把握好这个工作原则，实际效果是很好的。２
００２年，重庆的固定资产总投资是１０００亿元，房地产投资占２３０亿元；２０
０３年总投资１２９０亿元，房地产投资３００多亿元；２００４年总投资１６００
亿元，房地产投资４００亿元；２００５年总投资２０００亿，房地产投资５００亿；
２００６年总投资２５００亿元，房地产投资６００亿元；２００７年总投资３２０
０亿元，房地产投资８００亿元。今年，预计固定资产投资总额在３６００亿元左右，
而房地产投资就是９００亿元左右。这不是巧合，是政府这只看得见的手在宏观调控
的结果。我们不妨用这个原则去对照其他城市，凡是房地产投资在固定资产投资总额
中的比重超过２５％，甚至达到３０％－５０％的，房地产泡沫就显而易见。如果不
把高比例的房地产投资降下来，任泡沫膨胀，要不了几年，房地产市场就会崩盘。研
究房地产的学者们应多关注一下这个规律。如果没有对这个规律做深入研究就凭空去
讨论房地产泡沫，是不科学的。
第二，调控房地产开发总量，应以人均住房面积３０平方米左右为度。虽然我国
的城市发展正处于成长期，但任何城市的房地产开发过程都存在“饱和”的概念。在
国外，当城市人均住房面积达到４０平方米左右时，这个城市的房地产市场开始“饱
和”。我国由于人多地少，把人均住房面积３０平方米作为城市规划建设的一个重要
控制性指标。建设部现在推广９０平方米以下的中小户型也是基于这个标准，因为中
国城市家庭大多是三口之家。所以，衡量一个城市房地产是否“饱和”，就应以人均
住房面积是否达到３０平方米左右为度。假设一个城市总人口１０００万，那么合理
的房地产总量应该是３亿平方米，当房地产开发达到３亿平方米后，如果总人口没有
继续成规模增加，而房地产开发还在大规模进行，那么“泡沫”就必然形成。所以，
一个城市在扩张过程中，应该对房地产开发作一个总量控制。以上海的城市发展为例，
１９９０年上海市人均住房面积只有１２平方米左右，经过近２０年的快速发展，上
海建了几亿平方米的房子，现在人均住房面积已经达到３２平方米左右。可以肯定地
说，上海的城市发展已经基本定型，今后２０年不可能再像过去一样大规模搞房地产
开发。而对重庆而言，全市现有１０００多万城市人口，人均住房面积仅２５平方米，
按照人均３０平方米的标准计算，还需建５０００多万平方米的房子。同时，重庆作
为国家规划的重要的中心城市，正处于城镇化提速和城市扩张阶段，今后２０年会有
１０００多万农民进城，城市总人口将达２０００多万，这就意味着还需建３亿平方
米的房子。按照目前重庆每年开发２０００万平方米房屋的进度计算，可以再持续开
发一二十年。
第三，调控土地市场价格，应以楼面地价不超过房价的１／３为度。房价泡沫的
本质是地价泡沫，如果地价没有泡沫就不会出现房价泡沫。作为地方政府，绝不能认
为地价炒得越高越好，炒高地价得到的是一时之益，失去的却是整个投资环境。所以，
地方政府应控制地价，把握好地价增长的度。我们在实践中得出的一个行之有效的工
作方法，是把楼面地价控制在房价的１／３以内。当然，像别墅这样的高端项目，这
个比例要高一些，甚至达到２／３。反之，像经济适用房这样的项目，这个比例又要
低一些，土地成本应控制在２０％以下，甚至１５％以下。总体上，如果一个城市的
平均楼面地价保持在商品房均价的１／３以内，这个城市的房价就不会有“泡沫”。
如果地价比例过高，甚至“面粉”卖得比“面包”贵，那么房价中的“泡沫”就相当明
显了。就重庆而言，我们一直按这个工作原则来调控土地市场，使地价保持在一个合
理的空间。
第四，调控住房消费结构问题，要以低收入人群住房占３０％左右为度。政府应
保障人人有房住，但不是人人买商品房住。解决住房问题，不能从计划经济下１００
％的福利分房，转到１００％的购买商品房。在购买商品房之外，还有一部分居民需
要通过租房或政府提供的保障性住房来解决住房问题。对于地方政府而言，完善住房
保障体系是调控房地产市场的一个重要内容，主要包括为低收入者提供经济适用房、
廉租房，为因危旧房改造而动迁的居民提供安置房，为进城农民工提供“阳光公寓”，
等等。总体上，一个城市应该有３０％左右的居民通过购买商品房以外的渠道来解决
住房问题。
以上四个工作原则，是地方政府调控房地产市场的基础性方法，如果把握好了，
房地产市场的基础环境就好；反之则糟糕。撇开这“四个度”去抽象地讨论房市“拐
点”是不科学的，也是没有意义的。
实现房地产业健康稳定发展的根本在于基础制度建设
关于房地产市场，现在很多学者和业内人士都在谈论“拐点”和“价格”问题。
事实上，房地产市场的问题，价格问题只是其表，其根在于基础制度，包括土地供应
制度、财政税收制度、投融资制度、商品房买卖制度以及保障性住房供应制度，等等。
我国从１９９０年引入土地出让和土地拍卖制度，对国民经济和群众生活影响深
远的商品房制度也由此走过１８个年头。这１８年来，中国的房地产业如火如荼地迅
猛发展，市场规模快速扩大，已经成为国民经济中的一大支柱产业。但与之相应的基
础制度却一直在“凭着感觉走”，从政府到学术界都缺乏全面的、系统的研究，基础
制度建设已严重滞后于房地产市场发展。客观经济规律和发达国家经验提示我们，现
在应该是重点研究和推进房地产市场基础制度建设的时候了。无论对于开发商还是购
房者，一个完善的、科学的、合理的房地产基础制度，是让其形成稳定预期的根本保
证，也只有市场主体形成了稳定的预期，房地产市场才能健康稳定发展。当前，与其
空谈“救市”，不如着眼长远，踏踏实实地补好制度建设之课。比如房地产财税制度。
我们现在的房地产财税制度，是在仅仅十几年的摸索中建立起来的，还不是很健全。
我们目前的房地产税费体系中，除了一般的交易契税、营业税、土地增值税、所得税
之外，我们不收物业税，但收土地出让金和配套费。以后是否会征物业税，目前大家
讨论很热烈。我本人是赞成收物业税的。因为开征物业税以后，老百姓的消费习惯、
房地产商的投资方式，甚至于整个社会的预期都会随之改变。
一方面，对于房屋消费者而言，开征物业税有助于引导合理的住房消费，逐步形
成工作、收入、家庭各方面都已稳定的中老年人买房住、创业阶段的年轻人租房住的
住房消费结构。比如，美国因为收了物业税，大量中产阶级由于买房住要交税，就改
为租房住，而且付了租金还可以抵扣个人所得税，尤其是在他的创业阶段，由于工作
区域、工作单位频繁变动，经常需要换房，买房的综合成本太高，租房住就更划得来。
所以，美国人有很大一部分尤其是年轻人都是租房住，于是整个社会的住房消费习惯
就随之改变了。
另一方面，对于房地产商而言，如果开征物业税，其投融资模式将大为改变。我
们现在的房地产商是大量贷款建房，等建好卖掉后再还银行，一旦市场遇冷卖不出去，
资金链就断裂。相反，美国由于在物业税的背景下，一个房地产商建造７栋楼，可能
只卖掉２栋，另外５栋用来租赁，然后把租赁协议质押给银行。于是，银行就把这个
房地产商作为稳定的优质客户而持续放贷。房地产商获得持续的融资，就保证他能够
实现持续稳定发展。所以，物业税是一个事关房地产业长期稳定发展的基本制度。
开征物业税，我们是否还应该照原样收取土地出让金呢？我们现在是收了“前道”，
没收“后道”，美国人是收了“后道”不收“前道”。如果物业税改革变成既收“前
道”又收“后道”，成为两头收税费，那么房地产市场就无法正常运行，老百姓就消
费不了商品住房。所以，推行物业税制度需要跟进一系列的配套制度改革。只有这些
基础制度完善了，关系国计民生的房地产业才能实现持续稳定发展。
再比如房地产的投融资制度。房地产开发商离不开金融融资，由于今年银根从紧，
房地产融资问题备受关注。房地产商要真正顺利得到融资，必须学习和把握基本的融
资政策和制度。一般来说，房地产开发商可以通过银行贷款、按揭、私募、公募、信
托、发行企业债券等多种方式融资，不同的企业适应不同的融资方式，关键是每个开
发商要找到适合自己的方式。比如，资本金多的开发商可以通过银行贷款或发行债券
进行融资。资本金少的开发商可以寻找战略合作伙伴，与其他企业合资合作，或者引
入私募基金战略投资者。有条件的甚至可以上市融资。如果一个开发商总是找不到适
合自己的融资方式，那么他必然会在资金瓶颈中倒下。
在当前的宏观经济形势和房地产市场大背景下，房地产商们要在掌握运用投融资
政策和制度的前提下，回归保持理性的投资预期。一是投融资要保持理性。在市场经
济中，用１亿元资金办１亿元的事，过于保守；用１亿元的资金办３亿元的事，比较
合适；用１亿元资金办１０亿元的事，只能偶尔在特殊机遇下为之；在任何情况下，
想用１亿元资金办１００亿元的事，都是不可能的。这是任何开发商应该坚守的基本
原则。二是现金流不能断。资金是房地产商的基本生产资料。所以，不管在什么情况
下，现金流不断是房地产商必须坚守的底线。三是买地不要追涨杀跌。市场狂热时，
不要买地；市场低迷时再考虑。
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